於剛過去的業績期,內房股普遍交出一份合格的成績表,但對於今年目標銷售定得相對保守,個別更只有低單位數增長,其中雅居樂(3383)目標銷售較去年增長只有2.7%,隨著過往的高增長,內房股銷售數字基數亦加大,高增長時代經已過去?

統計15間市值500億以上的內房股,2間(13%)今年目標銷售增長只有單位數,當中以雅居樂最為保守,目標銷售只有1130億元人民幣(下同),較去年近乎零增長;公司於2016年目標為460億元、2017年為650億元、2018年目標為1100億元。

過往一向進取的恒大(3333)在過往銷售成績一向遠高於目標,至去年僅僅達成目標之後,在財務壓力略為減輕(2018年資產負債率83.58%、淨負債率降至151.9%)之下,今年定出一個只有9%增長的6000億元銷售目標(2016年為2000億元、2017年為4500億元、2018年為5500億元)。

而過往一直有不俗增長的龍湖(960),今年目標銷售亦只增10%至2200億元;公司於2016年目標620億元;2017年為1100億元;2018年為2000億元。

今年目標相對進取有3間(20%),目標銷售按年增長達到50%,分別為世茂房地產(813)、新城發展(1030)以及金茂(817);其他內房股普遍銷售目標仍有兩至三成增長。

負債保持相對穩定

從財務角度而言,15隻內房股普遍資產負債率(總負債/總資產)與2017年比較仍保持相若水平,比率超過80%仍有近半數(7間);超過70%亦有7間;當中最低的是中國海外(688)去年資產負債率雖然較2017年上升1.9個百分點,但仍是15間之中最低只有59.52%;最高為融創(1918)雖較2017年跌0.5個百分點,但仍達到89.8%水平。

以淨負債率(淨負債/股東權益)方面,富力(2777)及恒大仍超過100%,其中富力上升14.1個百分點至184.1%;至於恒大則下跌31.8個百分點至151.9%;值得一提的是,新城發展淨負債率亦由2017年的100.4%降至去年約78.6%。

去年毛利率普遍有上升

毛利率方面,15間內房股中,13間利率有上升,其中兩間毛利率更超過40%,其中雅居樂毛利率按年17.4個百分點至43.9%;至於投資物業收入佔比達到13.24%的華潤置地(1109)去年毛利率亦達到43.4%。毛利率相對較低則為碧桂園(2007)及融創,分別只有25%及27.03%;其餘11間毛利率均達超過30%的行業水平。