香港樓價高企,不少年輕人慨嘆月入不高,置業成為遙不可及的夢。近年樓市供不應求日趨嚴重,港府積極覓地建屋,同時研究如何善用現有房屋資源。最近有傳政府即將推出樓宇空置稅,以確保新供應到位應市,但這項新「辣招」能否抑止樓價升勢至今仍然存疑。

本港住宅市場非常熾熱,樓價已經連續25個月破頂,創下歷史上最長紀錄,整體樓價已較1997年的紀錄高位高出117% ;市民置業購買力指數在首季升至約71%,顯著高於過去20年44%的長期平均數,反映樓價已大幅超出市民負擔能力。面對樓價狂升,政府正積極採取措施調控樓市,財政司司長陳茂波本月初透露,一手樓空置稅討論已進入尾聲,相信很快便會公布結果 。

考慮到本港新盤貨尾單位高達9,000個,港府試圖以空置稅打擊發展商囤樓居奇,實在無可厚非;新制推出後,新盤貨源亦有望得到釋放。不過,由於目前如何定義「空置」尚不清晰,任何灰色地帶均有機會使發展商故弄玄虛,化解新辣招對他們的傷害,甚至可以將空置稅的開支轉嫁到消費者身上,變相加重買家的負擔,令置樓階梯難上加難。

此外,由於本港空置率偏低,即使推出空置稅,相信新供應亦不會突然增加。香港整體私人住宅空置率僅約4%,是逾20年來最低,在國際上屬於很低的水平。現時本港的空置單位大多是市場難以消化的,因為每當新盤推出總有貨尾單位,可能是位置不好,也可能是樓價過高等,未必是發展商故意不出售的。即使空置稅推出,這些貨尾可能維持有價無市,發展商或因未能出售單位而被逼繳付空置稅,而「羊毛出在羊身在」,最終負擔這筆開支的恐怕也是買樓人士。

綜觀歷史,在現時供求嚴重失衡情況下,今次新「辣招」其實是相對溫和的。回顧1997年,政府為打擊樓價過高,決定加入條款訂明新盤須於指定限期內完成發售,這項政策令當時多個新盤熱賣,其中,灝景灣700個單位一日沽清成為樓市經典。在2008年,政府亦曾研究開徵空置稅,但最終決定採取更「辣」的增加買家印花稅,以遏止外地買家的需求。

當然,政府的政策目的不會是直接打壓樓價的,而是堅決增加房屋資源,期望在供求關係下,供應趨增,自然使樓價下跌。但問題是,香港作為一個高度外向型的經濟體系,樓市是個開放的資產市場,影響樓價的因素有很多,例如內地來港買樓需求、全球央行貨幣政策等,單純期望以增加供應來抑制樓價,說不定只是一廂情願的看法。

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